Italijos banko apklausa: būstų kainos toliau kyla, o pasiūla neatitinka paklausos

Remiantis tradicine Italijos banko ketvirtine būsto rinkos sąlygų apžvalga („Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni“), gyvenamųjų namų kainos Italijoje 2025 m. trečiąjį ketvirtį ir toliau rodys nuolatinį teigiamą augimą. Tačiau vidutinės sandorių nuolaidos toliau mažėja, o vidutinis būsto pardavimo laikas pasiekė rekordines žemumas. Tuo pačiu metu pirkėjų paklausa atsigauna, o pasiūla toliau mažėja.

Kainos kyla nuolat ir beveik visur.

2025 m. trečiąjį ketvirtį grynasis būsto kainų augimo ir mažėjimo įverčių balansas padidėjo iki +7 procentinių punktų (palyginti su +5 procentiniais punktais antrąjį ketvirtį) ir buvo gerokai didesnis nei tuo pačiu 2024 m. laikotarpiu. Teigiamas balansas užfiksuotas beveik visoje šalyje, išskyrus Pietų Italiją (Mezzogiorno), kur jis išlieka neigiamas, nors, palyginti su ankstesniu ketvirčiu, gerokai pagerėjo.

Didžiausias kainų padidėjimas pastebėtas didžiuosiuose šiaurės rytų ir centrinės Italijos miestuose, kur apie kainų padidėjimą pranešusių agentų dalis dar labiau išaugo.

Vidutinė nuolaida nuo pradinės prašomos kainos šiek tiek sumažėjo iki 7,5 % (nuo 7,8 % ankstesnį ketvirtį) ir išlieka žemiausiame lygyje per visą istoriją. Didžiausiuose šiaurės rytų miestuose nuolaidos nukrito žemiau 5 %. Vidutinis būsto pardavimo laikotarpis šiek tiek pailgėjo iki 5,6 mėnesio (nuo 5,4 mėnesio), tačiau išlieka artimas istorinėms žemiausėms riboms.

Paklausa atsigauna, pasiūla toliau mažėja

Neigiamas balansas tarp potencialių pirkėjų skaičiaus augimo ir mažėjimo įvertinimų gerokai sumažėjo, ypač didžiuosiuose miestuose ir didmiesčiuose. Kita vertus, nekilnojamojo turto agentai ir toliau praneša apie naujų pardavimo užsakymų skaičiaus mažėjimą. Dabartinio užsakymų portfelio grynasis balansas buvo -32 procentiniai punktai (-30 procentinių punktų praėjusį ketvirtį ir -25 procentiniai punktai praėjusiais metais), o gautų naujų užsakymų -30 procentinių punktų.

Prieiga prie hipotekos išlieka palanki

Problemos gaunant kreditą išlieka minimalios: tik 19 % agentūrų nurodė finansavimo sunkumus kaip vieną iš pagrindinių sutarčių nutraukimo priežasčių. Sandorių, finansuojamų hipoteka, dalis išaugo iki 65,9 %, o paskolos ir vertės (LTV) santykis pasiekė 78,4 % – abu rodikliai grįžo į lygį, buvusį prieš ECB palūkanų normų didinimo ciklo pradžią 2022 m. liepos mėn. Todėl skolinimo sąlygas pirkėjams galima laikyti iš esmės patogiomis.

Nuomos kainos toliau kyla, bet lėčiau.

Nuomos kainų augimas išlieka reikšmingas, nors tempas šiek tiek sulėtėjo: grynasis balansas tarp apskaičiuoto padidėjimo ir sumažėjimo sudarė +41 procentinį punktą. Dauguma agentų nuomos kainų kilimą pirmiausia sieja su ilgalaikės nuomos būsto pasiūlos sumažėjimu. Šis veiksnys ypač ryškus miestuose ir, anot agentų, daugiausia susijęs su savininkų pirmenybe trumpalaikei arba dienos nuomai.

Trumpalaikės nuomos (pvz., „Airbnb“) poveikis

Agentūrų, kurios trumpalaikės nuomos reiškinį laiko reikšmingu, dalis šiek tiek padidėjo ir siekia daugiau nei 50 %. Iš jų daugiau nei 80 % pažymi didelį poveikį ilgalaikės nuomos (ilgiau nei 30 dienų) kainoms, o daugiau nei 60 % šį poveikį vertina kaip ypač stiprų.

Tuo pačiu metu, trumpalaikės nuomos poveikis pardavimo kainoms visoje šalyje šiek tiek susilpnėjo. Pagrindinė įtaka išlieka sumažėjusi parduodamo nekilnojamojo turto pasiūla: maždaug 40 % operatorių nurodo šį poveikį.

Rinkos prognozės tampa vis optimistiškesnės

Agentų lūkesčiai dėl savo regiono rinkos ir visos Italijos nekilnojamojo turto rinkos plėtros gerokai pagerėjo, palyginti tiek su praėjusiu ketvirčiu, tiek su tuo pačiu 2024 m. laikotarpiu.

Kalbant apie numatomas pardavimo kainas 2025 m. ketvirtąjį ketvirtį, agentai vidutiniškai prognozuoja nedidelį sumažėjimą, tačiau grynieji likučiai pasirodė esą gerokai mažiau neigiami nei prieš metus, o tai rodo laipsnišką rinkos dalyvių pasitikėjimo sugrįžimą.