Viskas apie nekilnojamojo turto pirkimą Italijoje – kaip nepakliūti sukčiams ir sumažinti riziką.

Все о покупке недвижимости в Италии

Laba diena, mieli mūsų skaitytojai ir norintys įsigyti nekilnojamojo turto Italijoje!

Mūsų Rusijos nekilnojamojo turto agentūra Ligūrijoje "Studio Immobiliare Russo" SRL yra įsikūrusi San Remo mieste ir sėkmingai dirbame Ligūrijos nekilnojamojo turto pardavimo rinkoje, jos pirkimu, vilų, namų, butų ir butų nuoma. Pabandysiu, naudodamasis mūsų Ligūrijos regiono pavyzdžiu, apibūdinti nekilnojamojo turto Italijoje pagrindus.

Mano vardas Aleksejus Azarovas, esu mūsų nekilnojamojo turto agentūros, skirtos rusakalbiams gyventojams, bendrasavininkis ir norėčiau paliesti ne tik nekilnojamojo turto pirkimą Italijoje, šis straipsnis yra čia , bet ir kaip nenukristi. į nesąžiningų maklerių rankas. Kaip nepakliūti į sukčių rankas, kokios yra žaidimo taisyklės perkant, parduodant ir nuomojant nekilnojamąjį turtą Italijoje. Kaip rašiau aukščiau, mes esame Ligūrijoje ir parašysiu visiems, kurie įsimylėjo mūsų gėlėtą žemę, žingsnis po žingsnio informaciją, greitą vadovą arba, kaip sakoma, sukčiavimo lapą))) Pradėkime ....

Kilo mintis įsigyti nekilnojamąjį turtą Italijoje – laikas veikti.

Viskas, kaip visada, prasideda nuo idėjos ankstų sekmadienio rytą arba atvirkščiai vakarieniaujant su draugais, jau įsigijusiais vilą ar butą Ligūrijoje. Jūs, kaip ir kiti 95% nekilnojamojo turto pirkėjų, naršysite internete ir naršysite jo platybėse naktį ir dieną ieškodami to, ko norite. Pirmiausia pažvelkime į svetaines. Kai mes, pavyzdžiui, pradėjome, Ligurijoje buvo labai mažai nekilnojamojo turto svetainių, dabar, po kurio laiko, jų yra labai daug. Į ką turėtumėte atkreipti dėmesį agentūrų svetainėse:

Įmonės biuras Ligūrijoje

1) Ar yra tikras šios Rusijos nekilnojamojo turto bendrovės biuras Ligurijoje ir apskritai Italijoje – ar jie tiesiog perparduoda vilas, butus, namus ir butus. Tai svarbu – paaiškinsiu kodėl: Ligurijoje pas mus dirbantis maklerininkas turi žinoti viską apie savo turtą. Jeigu jis sėdi Maskvoje ir nematė šios vilos už 3 000 000 eurų, didelė tikimybė, kad gausite melagingą informaciją. Kadangi jis skambins į italų agentūrą, tai gal ši agentūra paėmė šią vilą iš kitos agentūros ir pan. Dėl to maklerininkas Maskvoje neturi viso vaizdo – tiek informacinio, tiek teisinio. Ar nekilnojamasis turtas turi apsunkinimą ar kitokią galimybę, tačiau apie dokumentus ir teisinę pusę vėliau jis nežino. Nekilnojamojo turto agentūra turi turėti savo biurą ir tikrus agentus Italijoje, kitaip rizikuojate jūsų saugumui ir sandorio garantijoms.

Pagalvokite patys, pavyzdžiui – Super įmonėje dirbanti vadovė Maša jums žada panoraminį vaizdą į jūrą, keturis miegamuosius, vešlų sodą ir ilgai lauktą tylą. Tačiau Maša nežino, kad nors ir atsiveria vaizdas į jūrą, ji kampuota, o graži nuotrauka daryta svitai kitoje vietovėje. Maša nežino, kad ketvirtas kambarys buvo padarytas nelegaliai, nes savininkai pertvarą nugriovė nepritarę pertvarkymui komunoje, o galiausiai Maša nemano, kad kelias po langais ir motociklų riaumojimas daro blogą įtaką. gyventojų gerovė, o kuras ir tepalai požeminiame vandenyje - į sodą, kuris kažkada buvo vešlus, kol išdžiūvo ((((.

Bet kurios agentūros užduotis yra parduoti, taip! Jie ieško tokių agentūrų kaip mūsų ir nori su jomis dirbti. Visa tai nuostabu, tačiau paslaugų kokybė smarkiai krenta, nes jau iš Maskvos ar Chabarovsko iš pradžių gali būti suklaidintas. TODĖL NEkilnojamojo turto AGENTŪROS BIURAS ITALIJOJE PRIVALOMAS .

Netikri pardavimo ir nuomos skelbimai

2) Įprasta „antis“ yra paskelbti svetainėje jau parduotas prabangias vilas, namus, butus ar butus. Schema paprasta ir sena kaip pasaulis. Nesąžiningos agentūros eksponuoja jau parduotus, o blogiausiu atveju – neegzistuojančius sklype objektus. Dažnai padvigubinama kaina, kad priviliotų klientus. Pavyzdžiui, sąžiningos agentūros visada nurodo, ar ji parduodama. Tai yra, jie palieka tokius skelbimus svetainėje tik tam, kad nesukurtų „sugadintų“ nuorodų ir neprarastų pozicijų internete. Čia visiškai nieko blogo, iškart matosi - PARDUOTA. Bet jei paskambini vadovui ir tik skambučio metu sužinosi, kad objektas parduotas, kyla daug klausimų ir nesusipratimų. Kodėl jie jo nepašalino, nenurodė svetainėje, kad jis parduotas. Ir, žinoma, iš karto jums siūlomi kiti, daug mažiau patrauklūs variantai. Tačiau tikslumo dėlei atkreipiame dėmesį, kad visko gali nutikti, o sezono įkarštyje žmonės gali pamiršti pašalinti skelbimą arba pažymėti varnelę „parduota“. Tačiau dažniausiai jau parduotų nekilnojamojo turto be šio ženklo buvimas svetainėje reiškia, kad bendradarbiaujate su agentūra, kuri bendradarbiauja ne su nekilnojamojo turto savininkais, o su kitomis agentūromis, kurios nežino, kad kažkas vis dar turi aktualų seną skelbimą. .

Licencija dirbti nekilnojamojo turto agentu Italijoje

3) Sąžiningos Rusijos nekilnojamojo turto agentūros Italijoje ir Ligurijoje privalo savo interneto svetainėje nurodyti įmonės juridinį pavadinimą, mokesčių mokėtojo numerį, licencijos numerį, suteikiantį teisę verstis nekilnojamojo turto veikla, įstatinį kapitalą. Pavyzdžiui, taip:

Jei taip nėra, JIE NETURI TEISĖS PARDUOTI Italijoje. Tai yra įstatymas. Agentūros, sukūrusios filialus Rusijoje, taip pat privalo nurodyti šią informaciją, deja, mažai kas apie tai žino (((. Italijoje už šios taisyklės nepaisymą nelegaliai šalyje parduodančios nekilnojamąjį turtą įmonės yra baudžiamos griežtomis baudomis ir uždaromos, taip pat nes apgaulingos svetainės uždaromos Taigi, kas bus įspėtas, yra ginkluotas, svetainės be licencijos tokiai veiklai yra pavojingos, nes susiklosčius blogoms aplinkybėms perkant nekilnojamąjį turtą Italijoje neturėsite su kuo paduoti ieškinį, o jūs, sumokėjus dideles išlaidas, liks su nosimi ((Licencijos teiraukitės iškart susitikę su nekilnojamojo turto agentūra. Jei pradės dvejoti ir neduoti, galite drąsiai nustoti su jais dirbti, net jei jie turėjo gerą turtą. Jūsų saugumas yra svarbesnis.

Nekilnojamojo turto agento komisinių mokėjimas

4) Taip pat svarbi informacija apie atlygį svetainėje. Vėlgi, nesąžiningos „perpardavimo“ agentūros nemėgsta iš karto informuoti kliento apie atlygį įvykus sandoriui. Ir tik tada, sudarant sandorį, jums pradeda pasirodyti nemaloni staigmena. Paimkime viską iš eilės. Italijoje pardavėjas ir pirkėjas nekilnojamojo turto agentūrai sumoka 3% nuo visos sandorio sumos. Tai jei Ligurijoje vila kainuoja 1 000 000 eurų, sumokėsite 30 000 eurų ir štai pirmoji „pasala“ – PLIUS IVA. Jei jie rašo ar kalba apie atlygį, jie visada nutyli šį nedidelį ir sudėtingą mokėjimo momentą. Italijoje IVA yra rusiško PVM analogas, jis lygus 22%, vadinasi, prie tų 30 000 eurų vis tiek teks sumokėti 6600 eurų. Iš viso 36 600. Suma nemaža, matai, užtektų nusipirkti biuro įrangą namams.

Bet tai yra pusė bėdos, dažnai agentūros Maskvoje, norėdamos užsidirbti pelno, deklaruoja tarifus iki 7% + PVM nuo sandorio. Dar kartą priminsiu, kad Italijoje agentūra gauna 3 proc. Visi suprantame: aišku, užsidirbti reikia visiems, bet tarp mūsų permokėti, be 36 600, dar 48 800 jei 7% (vėl imame vilą už 1 000 000 eurų) jau labai rimta suma. Klientai pas mus ateidavo su istorijomis, kaip kai kurios įmonės sugeba už susitikimą ir važinėjimą po objektus iš būsimų klientų imti 1000 eurų ir daugiau. Man tai atrodo šiurkštus pažeidimas, nes jei po to perki nekilnojamąjį turtą iš agentūros, tai ką jie įdeda į baką tik 100 eurų, tai atsipirks šimtus kartų. Ir jei nepirkote, tai reiškia, kad jie neveikė gerai arba jums niekas nepatiko, taip pat atsitinka. UŽ PERVEDIMĄ IR APŽIŪRIMĄ PINIGŲ NEDUOKITE IŠ anksto.

Manau, kad apie pagrindinius ir pagrindinius svetainių punktus, sakė jis. Ką gi, prisisissime saugos diržus ir lekiam į Italiją, Ligūrijos regioną!

Kaip patekti į Ligūriją

Jau apsisprendus dėl Italijos regiono, reikia kreiptis dėl turistinės vizos „C“ tipo, nusipirkti lėktuvo bilietą ir užsisakyti viešbutį. Ligūrija yra regionas, esantis netoli Prancūzijos Žydrojo kranto sienos, o artimiausias oro uostas iš San Remo yra, pavyzdžiui, Nicoje. Taip pat, žinoma, galite skristi į Milaną ar Genują, tačiau kelionės į savo miestą prasmė ta pati. Daugelis nežino, kaip iš Nicos oro uosto nuvykti į San Remo, Bordighera, Ventimiglia. Pradėkime nuo paprasto, nuo pagrindų. Atvykę į bet kurį Europos oro uostą visada galite:

• išsinuomoti automobilį

• važiuoti traukiniu

• nusipirkti autobuso bilietą

Nicoje, atvykę į 1 arba 2 terminalą, galite padaryti tą patį. Automobilių nuomos biuras yra antrame terminale, kaip ir autobusai. Autobusu galima nuvažiuoti iki traukinių stoties, kur galima pasiimti bilietą į Ventimiglia, toliau traukinys nevažiuoja. O su Ventimiglia galima keliauti po visą Italiją, svarbiausia, kad būtų geležinkelio stotys. Pavyzdžiui, Ospedaletti mieste nėra geležinkelio stoties, todėl reikia atvykti į Bordigherą arba į San Remą.

Automobilio nuoma Nicoje taip pat paprastas reikalas, tereikia su savimi turėti kreditinę kortelę ir tarptautinį vairuotojo pažymėjimą. Geriau rezervuoti iš anksto. Atkreipkite dėmesį į patį automobilį, jis turi būti nuplautas. Jei ant kėbulo yra įbrėžimų ar defektų, nedelsdami nurodykite tai kvite, antraip dėl to Jūsų užblokuota suma nuo kortelės gali būti negrąžinta pilnai. Tai yra įprasta praktika Prancūzijoje, Žydrojoje pakrantėje.

Reguliarūs autobusai taip pat išvyksta iš antrojo Nicos miesto terminalo. Ten galite pasiimti bilietą į Ventimiglia arba San Remo. Autobusai išvyksta kas pusvalandį.

Pirmas susitikimas su maklerių Ligurijoje – į ką reikia atkreipti dėmesį

Po varginančio skrydžio, kelionės į viešbutį ar draugų, susitariate su rusakalbėmis nekilnojamojo turto agentūromis. Be įprasto bendravimo, mandagumo ir šimtaprocentinio visų objektų išmanymo, geras nekilnojamojo turto agentas Ligurijoje ir apskritai Italijoje turėtų gerai mokėti italų kalbą. Be jo derybos yra nerealios. Jau rašiau jums apie biuro buvimą agentūroje. Taigi, vietoje jau bus aišku, kur esi. Dažnai įmonės, kurios vienoje svetainėje vienu metu talpina dešimtis šalių, pasirašo abejotinas klientų aptarnavimo sutartis su Italijos agentūromis. O vertėja Zina valandėlei ar dviem tampa maklerininke.

Nekilnojamojo turto biuruose, matomiausioje vietoje, kaip įprasta, kabo ta pati licencija tokiai veiklai.

Tačiau: dažnai mūsų rusės, ištekėjusios už italo, remdamosi jo licencija, atidaro pas jį savo agentūrą. Čia nėra nieko nusikalstamo, daugelis taip daro. Italai tai daro nuolat tarpusavyje.

Ligūrijos nekilnojamojo turto apžiūros ir pristatymai

Be to, labai svarbu veikti pagal planą. Kadangi dažnai maklerių pastebėjus, kad jums niekas nepatiko iš to, ką pasirinkote 2 mėnesius svetainėje, nes paaiškėjo, kad visos nuotraukos yra melas, o „Photoshop“ galima naudoti šiek tiek kukliau, jie pradeda jus imti. per kalnus ir slėnius su tokiomis frazėmis kaip „Bet tu gali paskambinti dar vienoje vietoje“. Iš karto sakau - STEBUKLŲ NEBŪNA . Tai yra, žinoma, yra, bet susitarta iš anksto))) Neverta ten eiti, aš nežinau, kur. Asmeniškai man labiau patinka tausoti nervus ir svarbiausia – laiką. Kadangi per valandą staiga rasti 4 naujas vilas ar porą butų yra nerealu, dar geriau. Jei jie egzistuoja, kodėl jie nebuvo iš karto išvaryti? Galbūt rašau labai išrankiai, bet kai mūsų klientų niekas neįkvepia, mes, pavyzdžiui, skiriame laiką, išsiunčiame visą informaciją ir susitariame naujus susitikimus.

Teisiniai dokumentai nekilnojamajam turtui Italijoje

Uraaaaaa!!! Pagaliau jums patiko nuostabi vila ar erdvus butas Ligurijoje, kas toliau? Toliau reikia patikrinti dokumentų teisinį grynumą, o čia, kaip visada, svarbus vaidmuo tenka Jūsų nekilnojamojo turto agentūrai, nuo jos priklauso visas sandoris. Patariu iš anksto pasitikrinti visą dokumentų paketą ir pas notarą pasitikslinti ar viskas tvarkoje su dokumentais, nepriklausomai nuo agentūros. Bet net ir čia yra daug smulkmenų, kurių negaliu aprašyti viename straipsnyje. Tačiau atkreipkite dėmesį į:

  • teisingas planavimas;
  • statybos kodeksai;
  • energijos klasė;
  • kiek mokesčių mokate;
  • Kondominiumo taisyklės;
  • visų pardavėjo skolų apmokėjimas;
  • suvaržymus.

Sąrašas, žinoma, gana ilgas, bet įvardijau pagrindinį. Jeigu yra apsunkinimų, reikia aiškintis, kurie, jei įkeista būsto paskola ar nekilnojamasis turtas, nėra ko jaudintis. Notarinio akto sudarymo metu šie suvaržymai yra grąžinami. Bet jei yra UZO FRUTTO (usufrutto), būkite atsargūs.

Labai rimtai atkreipkite dėmesį į namo ar buto išplanavimą. Jis turi atitikti naujausią kadastro išrašą. Jei sienų ribos nesutampa su tikrove, tuomet turite tai išsiaiškinti, arba tai yra greitas pertvarkymo procesas arba ištemptas daugelį metų. ARBA PERPLANOVIMO PROCESAS IŠ VISO NEGALI BŪTI LEGALIZUOTAS.

Metratura namuose arba kaip jie gali apgauti

Kartais net mes nežinome iki visiško patikrinimo, kas tiksliai yra tam tikros vilos ar buto filmuota medžiaga, nes visada yra spąstų. Tačiau kai tik klientas išreiškia tvirtą ketinimą pirkti vilą ar butą, mes nedelsdami pradedame kruopštų visko, įskaitant skaitiklius, patikrinimą. Papasakokime, kokie yra niuansai.

Ligūrijos regionas yra kalnuotoje vietovėje, ir šios žemės čia vadinamos „žemės ūkio žemėmis“, žinoma, ne visos, bet pagrindinė dalis. Todėl Ligūrijoje 95% vilų ir namų yra pastatyti taip: viršutinis aukštas yra gyvenamasis rajonas, apatinis aukštas yra negyvenamasis plotas šienui ir traktoriams. Todėl jei jūsų namas yra 300 m2, labai dažnai bent pusė jo yra laikoma „negyvenamuoju plotu“. O jei viloje pamatysite 5 miegamuosius, visai gali būti, kad oficialiai pas notarą pasirašysite dokumentą, kuriame atsiras tik du miegamieji. Italai, žinoma, daro gražias marmurines sales ir miegamuosius apatinėje dalyje. Tačiau oficialiai to daryti negalima, nors tai daro visi. Kadangi Ligūrijoje priimtas įstatymas tikrai prieštarauja logikai. Jei žemės ūkio reikmėms, tai pusė namo yra tvartas?.. Aišku, nesąmonė, bet mes visi su tuo gyvename. Svarbiausia, kad žinotumėte apie šį niuansą. Magazino yra negyvenamoji dalis. Atkreipkite dėmesį į tai. Visas jūsų liūdesys bus tas, kad perpardavimo metu pamatysite visus savo trūkumus, apie kuriuos galėjo nutylėti tiek pardavėjas, tiek nekilnojamojo turto agentūra.

Taigi, daugelis agentūrų dažnai iškraipo tikrus nekilnojamojo turto vaizdo įrašus. Jiems svarbiausia tai parduoti jums. DĖL GYVENAMOSIOS IR NEGYVENAMOSIOS PASKIRTIES SKELBĖS IŠ KREIPKITE NEDELSIANT.

Ir svarbiausia žinoti: notaras žiūri tik tuos dokumentus, kurie yra Kadastriniame sąraše, tikrinti namo neišeina, vadinasi, būkite budrūs patys, pasižiūrėkite ką pasirašote notariniame akte. Kas įspėtas, tas ginkluotas.

Geros nuotaikos jums ir būkite atsargūs rinkdamiesi rusišką nekilnojamojo turto agentūrą Italijoje!