Kaip gauti hipoteką už sumą, viršijančią turto vertę

Retai bankai suteikia hipoteką, viršijančią perkamo turto vertę. Tačiau kai kuriais atvejais tai įmanoma, ypač jei reikia papildomų lėšų remontui ar kitoms paskoloms uždaryti. Svarbu suprasti, kad bankai dažniausiai nepatvirtina finansavimo daugiau nei 80% turto vertės, tačiau pasitaiko ir išimčių. Ką daryti, jei reikia didelės sumos?

Kaip gauti hipoteką už didelę sumą

Kartais perkant nekilnojamąjį turtą gali prireikti sumos, viršijančios jo rinkos vertę. Tai gali būti dėl remonto poreikio, apmokėjimo už maklerio ar notaro paslaugas ar kitų skolinių įsipareigojimų uždarymą. Tačiau tokius prašymus bankai patenkina retai, o norint gauti tokią paskolą turi būti įvykdytos tam tikros sąlygos.

Kada galima imti hipoteką sumai, viršijančiai 80% turto vertės?

Prieš išduodant būsto paskolą, bankai įvertina paskolos ir vertės (LTV) santykį, kuris parodo paskolos sumos ir turto vertės santykį. Paprastai bankai neišduoda hipotekos daugiau nei 80% turto rinkos vertės. Pavyzdžiui, jei būstas kainuoja 200 000 eurų, maksimali paskolos suma bus 160 000 eurų.

Ši riba pagrįsta 1995 m. balandžio 22 d. Tarpministerinio kredito ir taupymo komiteto (CICR) nutarimu, kuriuo rekomendavo, išduodant nekilnojamojo turto hipoteką, neviršyti 80 proc. Tačiau ši taisyklė nėra privaloma, o esant pagrįstoms priežastims, bankai gali suteikti būsto paskolą didesnę nei 80 proc., o kartais net 100 proc.

Reikalavimai norint gauti hipoteką didesnei nei turto vertė sumai

Nors teoriškai įmanoma gauti hipoteką už didesnę sumą nei turto vertė, tam reikia laikytis daugybės sąlygų. Pirmiausia bankas patikrins standartinius reikalavimus, tokius kaip turto vertinimas ir skolininko finansinė būklė. Tada bankas turi užtikrinti, kad yra įtikinamų priežasčių padidinti paskolos sumą.

Pavyzdžiui, tokie atvejai gali būti:

• papildomų lėšų poreikis turtui remontuoti ar modernizuoti;
• noras į paskolą įtraukti maklerio, notaro ar kitas su pirkimu susijusias išlaidas;
• poreikis grąžinti kitas paskolas ar skolas kartu su būsto paskolos gavimu.

Šios priežastys turi būti dokumentuojamos ir išsamiai nurodytos hipotekos sutartyje. Pavyzdžiui, reikia pateikti renovacijos darbų sąmatas ar sutartis su rangovais, kad būtų patvirtintas didesnės sumos poreikis.

Papildomos hipotekos garantijos ir rizika didesnei nei turto vertė

Hipotekos gavimas už sumą, viršijančią turto vertę, yra susijęs su tam tikra rizika ir reikalauja papildomų banko garantijų. Bankai gali sugriežtinti paskolos sąlygas ir reikalauti papildomų apsaugos priemonių.

Papildomos banko garantijos

Didėjant paskolos nemokėjimo rizikai, bankas gali reikalauti papildomų garantijų, tokių kaip:

• papildomo draudimo įregistravimas sumai, viršijančiai turto vertę;
• laiduotojų, galinčių grąžinti skolą pagrindiniam skolininkui tapus nemokiam, pritraukimas;
• Antros hipotekos įrašymas kitam turtui, siekiant suteikti papildomą užstatą.

Dėl padidėjusios rizikos ir reikalavimų bankai retai sutinka su tokiais sandoriais, o patvirtinimo procesas gali būti sudėtingesnis.

Mokesčių audito rizika

Paskolos gavėjams, kurie įkeičia hipoteką už didesnę nei turto vertę, gali būti taikomas papildomas mokesčių patikrinimas. IRS gali įtarti, kad norint gauti didesnę paskolą yra išpučiama turto vertė, dėl ko gali būti pradėtas tyrimas ir galimos teisinės pasekmės, įskaitant kaltinimus sukčiavimu ar melaginga informacija oficialiuose dokumentuose.

Alternatyvūs būdai gauti daugiau pinigų

Užuot imę hipoteką už didesnę nei turto vertę, galbūt norėsite apsvarstyti alternatyvias finansavimo galimybes. Kai kurie bankai siūlo specializuotus paskolų produktus, kuriuose nekilnojamojo turto pirkimas derinamas su būtinomis išlaidomis:

• Būsto paskola „pirkti-renovuoti“ padengia ne tik turto kainą, bet ir renovacijos darbų išlaidas;
• Pirkimo ir likvidumo hipoteka suteikia papildomų lėšų įvairioms su pirkimu susijusioms išlaidoms padengti.

Pirmuoju atveju paskola išduodama ne viena suma, o dalimis baigus darbus, o tai padeda kontroliuoti jų įgyvendinimą. Antruoju atveju dažnai reikalingas antras turtas, kuris bus įkeistas kaip papildomas užstatas.

Taigi, jei reikia gauti didelę paskolos sumą, svarbu atidžiai pasiruošti, patvirtinti visas išlaidas ir atsižvelgti į su mokesčių auditu bei papildomais įsipareigojimais bankui susijusią riziką.